Стоимость квартиры может быть цена одинакова с оценочной стоимостью

Итак, само по себе проведение независимой оценки неизбежно, поскольку предусмотрено законом «Об ипотеке». Несмотря на то, что оценка в данном случае проводится в первую очередь в целях защиты интересов банка, но заказывает и оплачивает оценку именно заемщик. Для того чтобы оценить квартиру для ипотеки Вы должны обратиться в оценочную компанию, обладающую правом на такую деятельность. С точки зрения закона вы можете выбрать оценочную компанию на свое усмотрение. Однако хорошо известна практика банков, когда выбрать оценщика предлагается выбрать из списка предоставленного банком. Вы можете отказаться от такого выбора, но тогда шансы на получения ипотечного кредита для Вас резко снижаются.

Как быть если оценщик занизил стоимость?

Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет. В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.

Центр независимой экспертизы и оценки

Увы, практика занижения оценки для целей ипотеки повсеместна, и бороться с ней непросто, если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете обратиться к нам за консультацией и узнать о возможных путях решения проблемы.

соотношение зависит от региона и типа объекта.
Кадастровую завышают для налогов.
Оценочная часто делается, исходя из необходимости.
Рыночная же основывается на равенстве спроса и предложения. Так что говорить о каком-то жёстком соотношении или пропорции не приходится. Есть, конечно, корреляция. Но не всегда достаточно жёсткая.

Почему кадастровая стоимость выше рыночной объяснить довольно легко, стоит только ознакомиться с грядущими изменениями по налогообложению в сфере недвижимости. С занижением цены, за которую в итоге продавались объекты, все-таки как-то нужно бороться. Уверен, что планы по изменению системы налогообложения очень быстро претворятся в жизнь ибо государству уже реально нужны денежки. Нефть, Крым, санкции и прочие проблемы, ну надо же с этими проблемами справляться.
Оценка оценщиков все-таки для банков, зачастую бывает несколько выше рыночных реалий. Да и оценщики не звери, ведь очень многим заемщикам и нужна завышенная цена, так как от этого зависит размер кредита, на который можно рассчитывать.
Реальная цена лишь та, за которую продался объект.

Проверено ЦИАН

Кадастровая стоимость сейчас выше рыночной,оценщики для ипотеки могут поставить выше,но никак не ниже стоимости,как заказчик тогда получит кредит,а цена вашей квартиры столько за сколько получает отклики в рекламе,либо за сколько ее готовы купить потенциальные клиенты.

  • планировки,
  • площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
  • технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
  • ремонта,
  • наличия мебели,
  • расположения (район и инфраструктура).
Читайте также:  Перевыставление работ между отделами

Что такое рыночная стоимость жилья?

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

  1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
  2. Проходит проверка ваших бумаг.
  3. Заявление одобряется.
  4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
  5. Утверждение оценки.
  6. Внос данных в ЕГРН.
  7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Как выглядит отчет

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Как выбрать компанию для оценки

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

  1. Выбор оценщика или компании. Более подробно об этом будет рассказано далее.
  2. Обращение и формирование заявки на оценку. В зависимости от выбранной компании сделать это можно как по телефону, так и на сайте (при его наличии).
  3. Согласование времени и места проведения оценки. Заказчик выбирает удобное для него время и сообщает оценщику адрес квартиры.
  4. Переговоры с оценщиком. Перед началом процедуры заказчик передает ему необходимые документы, а также вносит предоплату. В некоторых случаях сделать это можно и безналичным способом.
  5. Проведение оценки. Эта процедура может проходить с использованием нескольких методов, например:
    • рыночный — специалисты сравнивают цены на реализованное в недавнем времени жилье с аналогичными параметрами той квартиры, которая подлежит оценке;
    • затратный — в этом случае определяется размер затрат, которые необходимы для строительства жилья такого типа;
    • доходный — при использовании данного метода учитывается возможность будущего увеличения рыночной стоимости квартиры.

Этапы оценки

При этом специалист может осматривать квартиру, делать ее фотографии, проверять соответствие характеристик документации и т. п. После этого он формирует отчет об установленной стоимости квартиры и передает его заказчику.

Необходимые документы

Кроме этого, в отчете содержатся фотографии квартиры, копии документов на нее, а также документация самого оценщика. В среднем его объем составляет около 30 страниц. Страницы отчета нумеруются, сшиваются и закрепляются печатью компании. Забрать его клиент может как лично в оценочной компании, так и при помощи почты или службы курьерской доставки.

Для начала разберемся, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры. Обе эти величины определяются в результате проведения оценки. Тем не менее из-за особенностей методик и подходов к осуществлению оценки эти показатели могут значительно отличаться.

Читайте также:  Номер паспорта казахстан

Общая информация о рыночной и кадастровой стоимости

Ключевая особенность РС состоит в том, что она является наиболее вероятной ценой на случай возмездного отчуждения, следовательно, самой объективной. Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью.

Специфика кадастровой цены

Учитывая, что КС часто занижена по сравнению с рыночной ценой, налогоплательщики практикуют активное использование результатов кадастровой оценки. Однако это допускается лишь когда такая возможность прямо определена налоговым законодательством.

Как Вам информация? Нашли необходимую?
Да, то что искал, только нужная, без лишних слов.
18.99%
Пока что нет, но поищу на сайте.
67.66%
Да, но нет, проще проконсультироваться за деньги.
13.34%
Проголосовало: 1169

Незначительные отклонения не считаются проблематичными. Нормальной является разница в показателях до 20%. Если показатель превышен, возникают сложности при оформлении документов. Ссуда не выдается при недостоверных результатах экспертиз.

Причины низкой

Если квартиру в ипотеке оценили ниже продажной стоимости, рекомендуется запросить повторную оценку. Большинство частных оценщиков и компаний дорожат своей репутацией. Изменить показатели во время повторного анализа невозможно (свидетельствует об ошибке в первый раз).

Пути решения возникшей ситуации

При покупке/продаже жилплощади экспертиза происходит дважды — первичная и вторичная. Первичная проводится для установления стоимости жилплощади, а вторичную запрашивает банк для установления суммы долга (полезно почитать о том, как банк оценивает квартиру).

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Как выбрать компанию для оценки

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

  1. Метод капитализации доходов. В простонародье имеет название доходный метод. При таком анализе учитывается полная стоимость жилья, а также предполагаемая прибыль за счет владения. Если прибыль носит сезонный характер, то применяется дисконтирование, то есть вычет на основе неравномерности получения прибыли.
  2. Метод декапитализации, или затратный. Применяется при оценке вторичного рынка или доли. Оценка доли в квартире для продажи преимущественно носит убыточный характер, связанный с многочисленными рисками. Выгода от вторичного жилья всегда заретуширована расходами на преобразование и ремонт.
  3. Сравнительный метод. Прием используется для легкого анализа цены на недвижимость в сравнении с аналогичными объектами.
  1. Изучив аналогичный рыночный сегмент, необходимо дать ответ: сколько стоит квартира в среднем.
  2. Учитывая нюансы рыночных отношений, не следует забывать о скидках и уступках. Необходимо уменьшить среднюю сумму для продажи, учитывая скидку.
  3. Проанализировать техническое состояние. В случае наличия определенных дефектов, узнать, кто делает и какая будет цена ремонта. Сумму ремонта целесообразнее тоже вычесть из общей стоимости квартиры.
  4. Полученная стоимость – цена, из которой следует исходить при подаче объявления о продаже жилья.
Читайте также:  Возражение По Проекту Межевого Плана

Список законов

  1. Проанализируйте местоположение дома, в котором находится квартира. Ознакомьтесь с ценой на жилье данного сегмента рынка.
  2. При расчете стоимости уделите внимание отдаленности квартиры от объектов инфраструктуры. Наличие поблизости станций метро, автобусных остановок, крупных магазинов, школ и больниц станет положительным фактором успешной продажи.
  3. Наличие проблем с регистрацией в данной жилплощади или наложенный арест послужит поводом к значительному снижению суммы денег.
  4. Следует обратить внимание на материал изготовления строения;
  5. Техническое состояние и внутреннее оснащение.
  6. Этаж, площадь, количество комнат – первостепенный аспект для анализа.
  7. Уровень безопасности.

Государство не только ведет учет всей недвижимости в стране, но и делает ее оценку. Эта процедура с 2021 года обязательно проводится во всех регионах. Основным руководящим документом для расчета КС и ее возможного пересмотра является Закон № 237-ФЗ (скачать). Вот несколько важных моментов, связанных с определением цены недвижимости для кадастра:

Понятие кадастровой стоимости

Чтобы кадастровая стоимость вступила в силу, Росреестр заносит эти данные в ЕГРН. После этого показатели из кадастра применяются государственными и муниципальными органами при налогообложении, для других целей.

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной или рыночной цены

Сравнивать кадастровую и рыночную стоимость участков, помещений и строений будут по выписке ЕГРН и отчету оценщика. В большинстве случаев, Комиссия объективно рассматривает такие дела, поскольку в ее состав входят представители оценщиков. После положительного решения новый показатель стоимость будет включен в ЕГРН.

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Оценка недвижимости — что это такое

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.

Маша К.
Оцените автора
Защищаем интересы многих. Защищаем интересы каждого!
Adblock
detector