Полномочия генерального директора при продаже недвижимости

Он обязателен для случаев, когда стоимость сделки превышает 25% активов предприятия или если это предусмотрено уставом и иными учредительными документами. Если продажа квартиры не относится к разряду крупных сделок, то юридическое лицо обязано подтвердить этот факт документально.

Как минимизировать риски?

Не обязательным, но не менее важным может стать изучение выписки из домовой книги. Этот документ позволит узнать обо всех лицах, зарегистрированных в этой квартире. Если в этой недвижимости прописаны несовершеннолетние лица, требуйте у продавца разрешение, выданное органом опеки и попечительства. При его отсутствии сделка будет считаться недействительной.

Нюансы сделки

Покупка недвижимости у юридического лица требует внимательного подхода. Прежде всего, это связано с более сложной процедурой оформления документов. Кроме того среди подобных сделок гораздо больше мошенничества, чем в случаях купли-продажи между физлицами.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

  • решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
  • копия учредительных документов организации;
  • свидетельства ОГРН и ИНН;
  • выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
  • доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
  • паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
  • документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
  • при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Несмотря на четкую позицию законодательства в отношении отчуждения имущества, представителям ООО не всегда удается найти необходимые ответы. Ниже рассмотрим некоторые вопросы, которые задаются в разрезе осуществления крупных сделок:

Для проведения сделки часто необходимо решение учредителей ООО об отчуждении имущества. При этом сам процесс проходит в несколько шагов и требует от представителя компаний определенных знаний законодательства, а также запаса свободного времени.

Общие положения

  1. Купли-продажи доли предприятия в общей собственности, недвижимости, предприятия.
  2. Дарения недвижимости (жилой и нежилой).
  3. Мены доли в общей собственности, жилого объекта.
  4. Пожертвования имущества.
  5. Ренты с передачей какого-либо объекта под обязательство выплачивать определенную плату.
  6. Участия в долевом строительстве.
  7. Аренды с правом покупки по завершении срока действия.
  8. Пожизненного содержания.
Читайте также:  Могут Ли Приставы Снимать Деньги С Выплат По Больничному Листу В 2021

Уточним – речь идет о покупке квартиры у компании (организации), НЕ являющейся Откроется в новой вкладке.»>Застройщиком. Если жилье приобретается у компании-застройщика (тоже юрлица), то процедура покупки новостройки происходит по единым правилам, подробно описанным в нашей Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – в разделе для первичного рынка.

Как купить квартиру у юридического лица – особенности сделки

Здесь же мы рассмотрим особенности покупки квартиры у юридического лица, которое не является владельцем земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома (т.е. не является Застройщиком). Нас будет интересовать компания, которая приобрела свои права на отдельную жилую площадь в процессе какой-либо предыдущей сделки, как на Откроется в новой вкладке.»>первичном, так и на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке.

Покупка квартиры у юридического лица на первичном рынке

  1. Получить свежую Выписку из ЕГРН на квартиру. Из нее мы узнаем, кто владеет правами на недвижимость (правом требования – на первичке, или правом собственности – на вторичке) и есть ли Откроется в новой вкладке.»>ограничения/обременения этих прав.
    Актуальную Выписку из ЕГРН для покупки квартиры на вторичном рынке – можно заказать Откроется в новой вкладке.»>здесь.
  2. Получить у компании Откроется в новой вкладке.»>правоустанавливающие документы на покупаемую квартиру (если речь идет о вторичке). Или – Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия, по которому будут переуступаться права (если речь идет о первичке);
  3. Получить Откроется в новой вкладке.»>Выписку из Домовой книги на квартиру. Из нее мы узнаем, кто имеет право проживания в ней (если речь идет о вторичке).
  4. Получить свежую Выписку из ЕГРЮЛ – убедиться, что компания зарегистрирована как юрлицо, узнать ее исполнительный орган, имя ее генерального директора.
    Актуальную Выписку из ЕГРЮЛ можно получить Откроется в новой вкладке.»>здесь.
  5. Проверить компанию на наличие открытых исполнительных производств в отношении юрлица, поскольку в этом случае есть вероятность наложения ареста на активы компании (в т.ч. на квартиру).
    Проверить это можно на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) – Откроется в новой вкладке.»>здесь.
  6. Проверить компанию по базе ликвидируемых предприятий и компаний, в отношении которых возбуждены дела о банкротстве.
    Эти сведения можно получить – Откроется в новой вкладке.»>здесь.
  7. Изучить учредительные документы и устав компании (последнюю редакцию). Здесь мы узнаем, кто и как может принимать решение о продаже такого рода актива, как квартира (например, исполнительные органы для ООО и АО будут разными).
  8. Если по уставу компании для продажи объекта недвижимости (или крупного актива, превышающего определенную стоимость) требуется решение учредителей, то запрашиваем протокол собрания учредителей с принятым решением о продаже.
    Если квартира не относится к категории крупных активов и не требует согласия учредителей, то это тоже должно быть подтверждено документально.
  9. Проверить правомочность представителя компании на совершении такой сделки. В т.ч. проверить доверенность представителя – кто выдал, на какой срок и каков объем полномочий по ней (позволяет ли она продавать именно эту квартиру).

Если директор — единственный учредитель, никаких уведомлений ему подавать не нужно. Он оформляет решение о снятии с себя полномочий директора, назначает нового или закрывает фирму. Еще есть вариант доверить управление фирмой управляющей компании. Совсем без руководства фирма существовать не может.

Читайте также:  Договор Аренды На Срок Более Года Должен Быть Заключен В Форме

Получить компенсацию при увольнении

Если директор — один из владельцев фирмы, он имеет право получать часть ее прибыли в виде дивидендов. То же правило действует, если директор и есть единственный участник фирмы. Дивиденды — это часть прибыли, которую выплачивают участникам по итогам квартала, полугодия или года. Как часто их платить, должно быть написано в уставе организации. Размер дивидендов каждый раз определяет общее собрание владельцев.

Не начислять себе зарплату, если нет деятельности

Домашний адрес — это адрес, где человек прописан. Если квартирой владеет другой человек, нужно получить его согласие на регистрацию фирмы по этому адресу. Например, можно зарегистрировать фирму в квартире свекрови, если невестка там прописана. Но надо будет взять согласие свекрови на это. Если квартира или дом принадлежит самому директору, никакого разрешения получать не нужно.

Чтобы не объявлять о собственном банкротстве в случае, когда что-либо пойдет не по плану, учредителям может быть введен «стоп» сигнал для генерального директора организации. Есть ли возможность избежать оформления соглашения? Есть, но в таком случае этот договор не будет иметь никакой юридической силы.

Риски

Как обезопасить свою фирму? Перед оформлением сделки требуется сделать заказ справки в органах регистрации о том человеке, который является владельцем квартиры. В данной справке будут указаны сведения об ограничениях и обременениях, находящихся на данном недвижимом имуществе.

Как Вам информация? Нашли необходимую?
Да, то что искал, только нужная, без лишних слов.
19.55%
Пока что нет, но поищу на сайте.
66.79%
Да, но нет, проще проконсультироваться за деньги.
13.66%
Проголосовало: 1069

Особенности

Обязательно обратите внимание на срок действия данной справки. При оформлении договора о купле-продаже правильнее будет заказать справку за день заключения сделки. В таком случае юридическая организация будет обладать актуальными и требуемыми сведениями о недвижимом имуществе, которое данная организация собирается купить.

нать об обстоятельствах, свидетельствующих о недействительности решения совета директоров. То есть бремя доказывания этих обстоятельств ВАС РФ возложил на истца. Но самый важный вывод заключался в том, что признание судом недействительным решения совета директоров об избрании или назначении генерального директора не является основанием для признания договора недействительным либо незаключенным, если сделка совершена до вступления в силу решения суда. Поэтому в силе остался судебный акт апелляции об отказе в признании сделки недействительной (постановление Президиума ВАС РФ от 24.07.07 № 3259/07).

Решение о назначении директора оспорено из-за нарушения корпоративных процедур

Документ, подтверждающий трудовые отношения. Как доказательство наличия у генерального директора трудовых отношений с компанией нередко запрашивается приказ о назначении на должность и трудовой договор. Если срок полномочий директора ограничен и истек к моменту их проверки, необходимо запросить соответствующее решение уполномоченного органа (к примеру, общего собрания участников общества, совета директоров) о продлении срока полномочий.

Решение о назначении директора принято в результате мошеннических действий третьих лиц

Но в 2021 году в судебной практике наметилась новая тенденция, связанная с необходимостью защиты интересов контрагентов. Ведь при заключении сделки он может и не догадываться о том, что у директора, подписавшего договор, не было полномочий. Например, если решение о назначении генерального директора было оспорено в суде по причине отсутствия кворума на собрании уже после того, как сделка была заключена.

Читайте также:  Как Узнать Чье Оборудование Дома Если Нет Документов Для Приставов

Серьезной помехой при продаже недвижимости может быть наличие каких-либо обременений на объект. Подобные ограничения могут быть вызваны тем, что недвижимость находится в залоге, либо на нее некогда был наложен арест (арест на регистрационные действия с объектом), который до сих пор не снят. Очень часто собственники узнают о данных неблагоприятных обстоятельствах только тогда, когда в регистрационной палате им отказывают в регистрации перехода прав собственности. Поэтому, если вы решили реализовывать вашу коммерческую недвижимость, следует подать заявление в органы Росреестра на получение выписки из кадастрового паспорта. В данной выписке храниться вся необходимая информация относительно наличия/отсутствия обременений и каких-либо ограничений.

Как оформить коммерческую недвижимость: 3 способа снизить риски и минимизировать налоговую нагрузку

Как сказано в письме Минфина от 22.03.11 № 07-02-10/20, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия. То есть независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Бухучёт

Не стоит недооценивать помощь юриста в таком деле как покупка загородной недвижимости. Многим ошибочно кажется, что в процессе купли-продажи нет ничего сложного, и если что не понятно — достаточно прочитать на сайтах в интернете. Это неверный подход, поскольку только профессиональный юрист или опытный риэлтор могут гарантировать чистоту и безопасность такой сделки.

Принцип «золотого парашюта»
В случае увольнения директора по инициативе Собственника при удовлетворительном функционировании предприятия, а также при строгом выполнении Директором всех правил и регламентов, предписываемых Собственником, Собственник выплачивает директору компенсацию в размере _____% годового оклада.

Принцип расчета нормативной прибыли
Нормативная прибыль Предприятия (см. публикацию «Отношения Собственник-Ген.директор и экономика бизнеса») устанавливается решением Совета учредителей на основании стоимости объективно имеющихся у Предприятия собственных активов (реально существующего акционерного капитала) и в рамках банковского % по вкладам и кредитам. (Справедливо не может быть меньше, чем [акц. капитал Х % по вкладам] и больше чем [акц. капитал Х % по кредитам] )
Заработанная предприятием нормативная прибыль идет полностью в фонд выплаты дивидендов акционерам (и реинвестиций) — Собственник должен как минимум получить нормативную прибыль.
Из сверхнормативной прибыли производится выплата директору дополнительного вознаграждения и начисление дополнительных дивидендов акционерам.
Изъятие Собственником заработанных средств в счет установленных отчислений производится только при завершении отчетного периода после подведения итогов. Изъятие средств Собственником до завершения отчетного периода влечет за собой уменьшение акционерного капитала и пересмотр размера нормативной прибыли.
При реинвестициях (фактической передачи средств фонда выплаты дивидендов Предприятию) акционерный капитал увеличивается на эту сумму, что приводит к перерасчету (увеличению) нормативной прибыли.

Разные роли Собственника и Ген. директора

Критерий эффективности работы предприятия
Работа Предприятия считается удовлетворительной, если размер получаемой прибыли превышает размер нормативной прибыли, то есть когда предприятие имеет сверхнормативную прибыль. Если за отчетный период прибыль Предприятия оказалась ниже нормативной прибыли, то получившаяся задолженность по нормативной прибыли увеличивает план по нормативной прибыли на следующий отчетный период. Или другими словами: вся Сверхнормативная прибыль отчетного периода идет в первую очередь на погашение убытков «по сверхнормативной прибыли» прошлых периодов.

Маша К.
Оцените автора
Защищаем интересы многих. Защищаем интересы каждого!
Adblock
detector